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家賃収入で暮らしたい?知っておきたいポイントとは?

不動産オーナーになって、家賃収入を得たいと思ったことはありませんか。

不動産は一つとして同じ物件はないため、物件を見極める手法を知っておくことは非常に重要です。

今回は、これから主にマンションで収益用不動産を購入しようと思っている方に知っておくと役立つ内容をお伝えしていきます。

表面利回りって何?ネット利回りって何?

現在、賃貸住宅に入居している方が、オーナーに支払っている毎月の家賃が5万円だったとします。年間満室が続くと想定した場合、家賃収入が60万円になります。

仮にこの不動産を600万円で売却する場合、年間で10%の利回りが見込める物件ということで不動産会社は情報発信します。

年間満室想定家賃60万円÷売却価格600万円=10%

この利回りのことを表面利回りと呼んでいます。

もう一つ、ネット利回りという言葉があります。

ネット利回りとは、不動産オーナーが支払っている管理費や修繕積立金、固定資産税等を控除した手取り金額を売却価格で割った利回りのことを言います。

具体的には、毎月の家賃が5万円、オーナーがマンションの管理組合に支払っている月々の管理費が1万円、年額の固定資産税が4万円だった場合、

【(家賃5万円―管理費1万円)×12か月―固定資産税4万円】÷600万円
=ネット利回り7.3%

本物件は表面利回り10%、ネット利回り7.3%ということになります。

表面利回りに惑わされてはいけない!

ここで皆さんに一つ質問させていただきます。

「表面利回りが高い物件が良い物件と思いますか。」 

答えはノーです。物件ごとにランニングコストである管理費・修繕積立金は違います。

つまり、表面利回りが高いのに、ランニングコストが高いから手元に残る分が少なくなり、ネット利回りが低いということもあるのです。

特に築年数が経過している物件ほどランニングコストが上がる傾向がありますので注意が必要です。

家賃に関して、入居者が長年入居しており、現在の募集家賃相場と乖離している場合も少なくありません。その場合は現在の家賃相場に合わせて、収支を試算することが大事です。

堅実な不動産オーナーは、ランニングコストを控除した手取り額や、賃貸の入居者が退去してしまった際の原状回復費、年間空室率、家賃下落率等を考慮した上で購入の意思決定をしています。

不動産投資にチャンレジするなら、長期的観点に鑑み、無理のないローン返済計画、満室経営の戦略立案、空室率などを考慮した収支シミュレーションなどを十分に検討する必要があります。

不動産会社などからそれらの数字を提案してもらった上で、慎重に物件購入を決定することをおすすめします。